미국에서 셀러 리얼터 커미션 없이 단 189불에 집 팔기(sale by owner)

여러분!! 많은 분들이 기다리셨을 그 포스팅!!! 

리얼터 없이 집 판 이야기!!! 

오늘 드디어 가져 왔습니다. 

제가 그동안 씨애틀 블루(?)에 걸려 가지고, 지난 몇주간 좀 힘든 시간을 보냈어요. 

수면 장애로 좀 고생을 했거든요. 

다행히 제가 연재하고 있는 한인 신문사의 편집장님께서 여러가지 조언을 주셔서 그 덕분에 정말 많이 좋아져서 다시 잠을 좀 잘 수 있게 되었고, 

그래서 이렇게 포스팅 할 힘도 생겼답니다. 

앞으로 집을 팔 계획이 있으신 분들, 제 포스팅 보시고, 유투브 영상도 함께 보시면서 준비하시면 혼자서도 충분히 할 수 있는 자신감이 생길거예요. 

대신 리얼터분들은 이 포스팅을 싫어 하실지도 몰라요. 

 

여러분도 알다시피 제가 작년 9월에 두번째 집을 팔았잖아요? 

첫번째 집은 리스팅한지 24시간만에 첫 오퍼를 받고 팔았고, 이번에는 리얼터 없이 리스팅 한지 40분만에 쇼잉 요청이 들어왔고, 18시간만에 첫 오퍼를 받고 팔았어요. 

게다가 셀러 리얼터에게 지불해야 할 커미션이 집 가격의 3%인데, 전 단 189불에 집을 팔았습니다.

심지어 바이어 리얼터 커미션 3%도 2.5%로 줄여서 정말 많은 비용을 절약했어요. 

미국에서 집을 판매하실 분들이라면  셀러/바이어 리얼터 커미션 비용을 6% 지불해야 하는데 사실 이 리얼터 비용 6%가 절대로 적은 금액이 아니잖아요.

30만불 집을 팔 경우엔 18000불 50만불 집이라면 30000불, 80만불 집이라면 무려 48000불

하지만 리얼터 없이 집을 팔게 되면 바이어 리얼터 커미션 3%만 지불하면 돼요.

(레드핀을 이용할 경우 1%만 지불하면 된다고 광고하고 있지만 이 1%는 셀러 리얼터 커미션 1%이고요, 바이어 리얼터 커미션까지 토탈 4%를 지불해야 해요) 

sale by owner로 집을 팔 경우, 바이어 리얼터 커미션을 꼭 지불해야 할 필요는 없지만 판매해도 커미션을 받을 수 없는 집을 어느 리얼터가 바이어를 데려올까요? 

결국 바이어 리얼터 커미션을 지불하지 않는다면 마켓팅 실패로 이어져서 집을 팔기가 힘들어 지니까 바이어 커미션은 지불하시는 것이 좋아요.

대신 sale by owner 인 만큼 내가 바이어 커미션을 정할 수 있어요. 그래서 3% 보다는 약간 적은 금액으로 2%~2.5% 적은 금액으로 지불하면 조금 더 비용을 절약하실 수 있답니다.

 

자, 그럼 리얼터 없이 집을 팔려면 집을 파는 과정이 어떻게 되는지 알고 있어야 하고, 그 과정 중에서 리얼터의 역할이 무엇인지 알아보고, 내가 과연 이 역할들은 혼자서 해낼 수 있을것인지를 생각해 보면 되겠죠?

 

1. 리스팅 

집을 파는 과정은 크게 부동산 매물 데이터 베이스인 mls 에 리스팅을 해서 각종 온라인 부동산 웹사이트에 동시에 매물이 노출 될 수 있도록 하는 리스팅 과정이 그 시작이예요.

 

2. 쇼잉

리스팅을 하면 바이어들이 집을 구경하러 오겠죠? 그때 약속을 잡고 집을 보여 주는 쇼잉 과정이 있고요,

 

3. 오퍼

쇼잉이 끝나고 나면 /집을 마음에 들어한 바이어가  집을 사겠다고 오퍼를 해요.

바이어가 제안한 가격과 조건이 마음에 들면 그 오퍼에 사인을 하면 되고, 만약 가격이 마음에 안 들면 새로운 조건을 제시해서 다시 보내면 돼요. 이것을 카운터 오퍼라고 해요.

이렇게 서로 가격 조정을 하다가 합의가 되면 오퍼가 성사 되고 그러면 계약 상태에 들어가는데 이때 매물 사이트에는 pending으로 표시가 돼요.

 

4. 인스펙션

계약에 들어갔으니 집에 하자나 보수할 곳은 없는지 바이어가 인스펙션 전문가를 고용해서 인스펙션을 하고, 수리 요청이 오면 고쳐 줄 수 있는 부분은 고쳐 주거나 크레딧으로 대신 줄 수도 있어요. 안전상의 문제, 구조상의 문제가 아니라면 꼭 고쳐 줘야 할 필요는 없으니 바이어가 타협 가능한 선에서 잘 조정하시면 돼요.

 

5. 어프레이절

인스펙션이 끝나고 나면 바이어의 대출 회사에서 집의 가치를 감정하는 어프레이절을 하러 오게 됩니다. 감정가가 집을 판매하기로 합의한 가격만큼 나왔거나 그 보다 더 높이 나오면 순조롭게 명의 이전과 집 대금 상환의 과정인 클로징을 하게 됩니다.

 

6. 클로징

클로징은 클로징 컴퍼니에서 모든 서류를 준비하기 때문에 셀러가 준비해야 할 서류는 없어요.

 

여기까지가 집을 파는 과정인데요, 그런데 집을 파는 과정보다 더 힘든 과정은 사실 집을 팔기 전까지의 준비 과정이예요.

 

집을 리스팅 할려면 깨끗하고, 예쁘고, 돋보이는 집으로 만들어야  더 많은 바이어들이 집을 구경하고 싶어하고, 사고 싶어 하는 바이어들이 많아 지겠죠?

쉽게 예를 들면 내가 예뻐하는 딸을 미인대회에 출전 시킨다고 생각하시면 돼요.

미인 대회 나갈려면 목욕도 깨끗이 하고, 성형이 필요한 부분은 약간 성형도 하고, 새 옷 입고, 화장하고, 머리도 하고 그렇게 대회에 내 보내잖아요.

집도 마찬가지예요. 깨끗이 청소하고, 수리하고, 예쁘게 보이도록 스테이징을 해서 부동산 매매 마켓에 리스팅 하는거예요.

 

1. 집 정리 정돈, 짐싸기, 대청소, 수리

집안의 대부분의 짐은 이사갈 준비를 미리 한다는 생각으로 모두 상자에 담아서 차고에 쌓아 두세요. 몇 주 동안 집 안에서 캠핑한다는 각오로 당장 입지 않을 옷, 당장 쓰지 않을 키친 용품들, 당장 가지고 놀지 않을 아이들 장난감, 책들 모두 모두 다 싸서 정리 정돈 하시고, 대청소도 하셔야 해요. 집 외벽은 파워 워시 업체에 의뢰해서 하시고요, 주방 캐비넷안, 팬트리 안도 짐을 최대한으로 비우고, 깨끗하게 정리 정돈 하세요.

백야드가 있다면 백야드도 정리 정돈하시고 잔디 관리도 하시고요.

 

2. 스테이징

이렇게 청소가 끝나면 힘든건 거의 다 끝났어요. 그 다음은 스테이징인데요, 스테이징은 집을 예쁘게 보이도록 허전한 벽에 그림을 걸고, 선반이나 테이블에 소품이나 조화를 놓고,

쇼파와 침대위에 쿠션을 배치해서 집에 생기를 주고 아늑하게 만들어 주도록 하는 과정이예요. 평상시에 집을 예쁘게 잘 꾸미시는 분이라면 이 과정은 특별히 신경쓰지 않아도 되겠죠?

 

3. 판매 희망가 결정

스테이징 다음은 내 집의 판매가를 결정하는 일인데요, 시세보다 적게 리스팅하면 내가 손해를 보고, 시세보다 높게 리스팅하면 집이 안 팔릴 가능성이 높으니 신중하게 결정하셔야 해요.

 

4. 사진 촬영

그 다음은 리스팅에 사용 될 사진 촬영이예요. 리얼터 없이 집을 팔 경우, 사진 촬영을 소홀히 하는 경우가 많은데 사진 촬영은 정말 중요해요. 유능한 리얼터일 수록 사진의 중요성을 알고 있기 때문에, 부동산 전문 작가를 고용해서 사진 촬영을 하고, 그 사진 작가의 특색이 있는 유능한 부동산 전문 작가는 다른 리얼터들과 공유하기 싫어해서 전속 계약을 맺고 자기의 매물만 찍도록 하는 경우도 있을 정도거든요.

 

그리고 바이어가 온라인 부동산 웹사이트에서 집을 판단하는 기준은 오직 사진이잖아요.

환하게~ 밝게~ 깨끗하게~ 넓게~~ 보이는 예쁜 집 사진이 당연히 바이어의 시선을 사로잡겠죠?  바이어의 클릭을 유도하고, 이 집을 직접 가보고 싶다~ 라는 마음이 들게 하려면 무엇보다 사진을 잘 찍어야겠죠?

 

여기까지가 집을 판매하기 위한 모든 과정이고요, 

이 과정 중에서 리얼터의 역할이 필요한 과정은 바로 정리정돈-스테이징-가격설정-사진촬영-리스팅-오퍼예요.

 

여기서 리얼터가 없어도 나 혼자서 충분히 할 수 있는 일은 정리정돈, 스테이징, 사진촬영이예요. 

정리정돈과 청소는 리얼터가 조언을 해 줄 뿐이고 어차피 내가 직접 해야 할 일이예요. 

스테이징은 리얼터가 조언을 해 주거나 비용을 지불하고 전문 스테이징 회사에 의뢰를 하기도 하는데 인테리어 센스가 있는 분이라면 스스로도 충분히 할 수 있고, 만약 감각이 없어서 자신이 없다고 하시는 분들은 앞으로 제가 집팔기 과정 영상을 몇개 더 업로드 해 드릴거니까 그걸 참고로 하셔도 돼요.

사진 촬영도 몇가지 팁을 알면 전문가용 카메라가 없어도 충분히 좋은 사진을 찍을 수 있어요.

오퍼는 리얼터가 필요할 수도 있고, 필요 없을 수도 있어요. 하지만 결국 가격을 결정하고 그 가격을 받아 들일지 말지를 결정하는건 리얼터가 아닌 셀러 자신이니까 이것 역시 스스로 할 수 있는 일이고요, 만약 딜을 하는 과정에 전문가의 의견이 필요할 것 같다고 생각 된다면 그에 따른 방법을 잠시 후에 알려 드릴게요. 

 

자~ 그럼 이제 리얼터가 아니면 할 수 없는 일은 바로 집의 매매 희망가 결정과 리스팅이겠죠?

그 중에서도 셀러가 혼자서 할 수 없는것은 바로 이 “리스팅”의 과정이예요.

물론 zillow와 같은 일반 부동산 웹사이트에 매물을 스스로 리스팅 할 수도 있답니다. 

하지만 리얼터들은 mls라는 multi listing services 즉, 부동산 매매 데이터 베이스에 리스팅을 하고, 이곳에 리스팅 된 매물들은 자동으로 각종 부동산 웹사이트, 질로우, 레드핀, 리얼터 닷컴, 트룰리아, 리맥스 수십개의 사이트에 동시 등록이 돼요.

그리고 모든 리얼터들은 자신의 바이어가 원하는 조건의 매물을 이곳에서 검색을 해서 바이어에게 보여줘요.

그러니 zillow  웹사이트 한 곳에 등록하는 것보다 mls에 등록하고, 동시에 수십개의 웹사이트 등록이 되는 것이 내 집을 바이어들에게 노출할 기회가 훨씬 많고, 리얼터들 눈에 먼저 띄겠죠?

그럼 내가 mls에 등록하면 되는거 아냐? 라고 하시겠지만 이 mls에 리스팅을 할 수 있는 것은 부동산 라이센스가 있는 브로커만 할 수 있기 때문에 리얼터의 도움이 꼭 필요해요.

 

자~ 이제 혼자서도 집을 팔 수 있는 비결이 바로 여기에 있습니다.

이 mls에 리얼터를 고용하지 않고도 집을 등록할 수가 있는데 그것이 바로 mls flat fee listing service라는 것입니다.

부동산 라이센스가 있는 브로커 업체들이 sale by owner들에게 저렴한 가격으로 대신 리스팅을  해 주는 서비스예요.

 

그리고 이런 업체들은 sale by owner가 스스로 집을 팔 수 있도록 리스팅 뿐만 아니라, 집 매매가를 분석해서 매매 희망가격을 결정하고, 오퍼를 봐 주는 조건을 상품으로 묶어서 패키지로 판매하고 있고, 그 가격은 보통 99불부터 500불까지 다양해요.

 

그러니 자신에게 필요한 항목들이 들어 있는 패키지 상품을 구입하면 리스팅부터, 오퍼까지 도움을 받을 수 있고, 비용은 보통 500불 안에서 해결할 수 있는 것이죠.

 

구글에 flat fee listing service를 검색하면 수백개의 업체가 나오고 너무 많은 상품 패키지가 있어요. 

그리고 그 중에 어떤 업체는 저렴한 리스팅 가격을 앞세워 실제로 리스팅을 해 주지 않는 먹튀 회사도 있더라고요. 

그래서 피해야 할 리스팅 업체와 어떤것이 들어 있는 패키지를 구입해야 하는지, 반드시 필요한 항목은 무엇인지에 대해서 영상으로 올려 드릴테니 꼭 참고 해 주세요.

 

자, 그럼 셀러는 이것만 준비하면 되는 것인가요?

셀러가 준비해야 할 서류가 하나 있어요. 

바로 seller disclosure 인데요, 집에 큰 하자가 있어서 수리한 적이 있거나, 바이어가 꼭 알아둬야 할 집의 문제등을 기록한 서류인데요, 

이것은 쇼잉이 끝난 후에 오퍼를 할려고 하는 바이어 리얼터에게 요청해서 작성하신 후 보내 주시면 돼요. (저의 경우는 이 seller disclosure에 저를 그렇게나 엿 먹였던 샤워부쓰의 누수 문제를 썼고요, 빌더가 직접 수리 했음을 기재했어요) 

 

오퍼를 받은 이후 부터는 바이어 리얼터가 모든 서류를 준비해서 보내주고, 셀러는 서류를 읽고 사인해서 다시 보내주기만 하면 돼요.(심지어 이 모든 과정이 온라인으로 진행되서 서명할 것도 없이 클릭-클릭- 클릭 몇번만 하면 끝~)  

명의 이전과 모기지 완납등의 처리는 타이틀 회사에서 준비하고 처리하기 때문에 셀러가 직접 준비해야 할 서류들은 없답니다.

 

타이틀 컴퍼니는 직접 선택하셔도 되고, flat fee listing service와 연계된 곳으로 하셔도 돼요. 

전 flat fee listing 업체와 자동으로 연계되어 있어서 바이어의 오퍼를 수락하자 마자 바이어가 곧바로 타이틀 컴퍼니에 매매 동의서와 디파짓을 입금해서 리스팅 이후 정말 제가 할 것은 하나도 없었어요. 

 

만약 서류의 내용을 잘 몰라서 법적으로 문제가 없는지 불안하다고 생각되시는 분은 real estate attorney 를 찾으셔서 비용을 지불하고 도움을 받으셔도 돼요. 

주에 따라서는 real estate attoney를 반드시 고용해야 하는 곳도 있지만(그 전에 살던 사우스 캐롤라이나가 그랬어요)  제가 현재 사는 워싱턴주는 attorney 없이 타이틀 컴퍼니 회사에서 모든걸 처리해도 되었어요.

 

집에 큰 문제가 없고, 집 관리와 스테이징, 사진 촬영만 잘 준비한다면 리얼터 없이도 혼자서 충분히 집을 팔 수가 있고요, 

그리고 사실 이 과정이 완전히 리얼터 없이 진행되는 것도  아니예요. 바로 바이어 리얼터가 있기 때문이죠.

바이어 리얼터도 결국 이 거래를 성사 시켜야 커미션을 받을 수 있기 때문에 판매 과정이 순조로울 수 있도록 도와 주시거든요.

바이어 리얼터는 바이어의 입장을 대변하지만 집 매매를 성사 시킬려면 셀러에게 불리하게 할 수도 없죠. 

많은 바이어들이 불평 하시는 것이 바이어 리얼터도 결국은 셀러편인 것 같다고 하시는데 아마도 같은 맥락이겠죠? 

 

그럼 셀러 리얼터는 필요가 없나요? 라고 물으신다면 제 대답은 ‘필요하다’ 입니다.

오퍼를 주고 받을 때 리얼터들의 노하우와 테크닉이라는 것이 분명히 있거든요.

그리고 바이어와 딜을 하다보면 껄끄러운 상황이 있고, 상대방의 기분을 거스르지 않고, 순조롭게 계약이 진행될 수 있도록 중재하는 역할도 해 주시고요.

복잡하고 머리 아프게 스스로 알아 보고 준비하는 과정이 힘든 분들은 당연히 리얼터의 도움을 받으시는게 좋아요.

 

 

어떠세요? 이 정도라면 혼자서도 충분히 할 수 있겠죠?

그래도 여전히 복잡한 것 같이 느껴진다면 단계별로 더 자세하게 알려 드릴 수 있는 영상과 포스팅을 준비 중이니 조금만 기다려 주세요. 

그리고 2년전의 집팔기 과정의 포스팅도 읽어 보시면 도움이 될거예요. ^^ 

2019/06/03 - [미국 생활기] - 미국에서 집 팔기1- 집 보수와 정리, 리얼터 선정

2019/06/10 - [미국 생활기] - 미국에서 집팔기2-스테이징, 포토

2019/06/17 - [미국 생활기] - 미국에서 집팔기3 - 리스팅, 쇼잉

2019/06/24 - [미국 생활기] - 미국에서 집팔기 4 - 오퍼, 조건부 계약, 인스펙션, 어프레이절, 클로징

추가글: 참, 전 사실 정식 리스팅 전에 동네 페이스북에 곧 집을 팔게 될거라고 글을 올렸더니 한 커플이 집을 보고 싶다고 해서 MLS에 리스팅 된 당일에 비공식 쇼잉을 했어요. 

그런데 알고 보니 이 커플의 약혼남이 부동산 중개 회사를 소유하고 있는 브로커였더라고요. 아니나 다를까 순진한 초보 셀러의 정신을 혼미하게 만드는 테크닉을 시전하시며

저에게 오퍼를 넣을 예정인데 조건은 오피스룸의 가구와 인테리어를 통째로 두고 갈 것! (중간의 큰 액자 제외) 

거실의 섹셔널 쇼파 두고 갈 것! 

세탁기, 드라이어 두고 갈 것! 

그리고 제가 최대한 내릴 수 있는 낮은 가격이 얼마냐고 물어오더라고요. 

오피스룸의 가구와 섹셔널 쇼파, 세탁기, 드라이어 모두 새집에 이사 들어가면서 구입한 새제품이라 8개월 밖에 사용 안 했는데 어떻게 귀신같이 새제품들만 알고 쏙쏙 골라서 다 놓고 가라는지... 거기다가 원하는 가격이 얼마냐고 묻는것도 아니고, 최대한 낮게 부를 수 있는 가격이 얼마냐라니!!!  

셀러 리얼터 없다고 나를 호구로 보는건가 싶어서 자존심 상하고 기분 상하더라고요. 

그래서 안 팔아도 좋다는 마음가짐으로 저도 세~게 나갔죠. 

오피스룸 가구와 인테리어 용품 포함, 섹셔널 쇼파 세탁기, 드라이어는 집 값과는 별개의 매매 계약서를 따로 작성할거고 집 가격은 리스팅 가격보다 내릴 생각은 없으니 그쪽에서 내가 만족할 만한 가격을 제시해 보라고 했죠. 그러던 중 첫 공식 쇼잉에서 첫 오퍼가 바로 들어왔고 리스팅 가격보다 5000불 더 높여서 들어왔으니 더 기다릴 필요도 없이 바로 수락 했습니다. 

ㅎㅎㅎ 그리고 그 리얼터 커플에게 집 펜딩 됐다고 메세지 보냈죠. ^^ 

그런데 재미있는 것은 첫 오퍼를 한 바이어는 모기지 론 회사의 직원이더라고요. 어쩌다 보니 전부다 부동산 관련 된 사람들과 거래를 하게 되었어요. 신기하지 않나요? 

                스마일 엘리 동영상은 요기 요기↓↓↓

영상 내용은 블로그와 거의 동일하지만 조금 더 많은 사진 자료가 있고, 블로그에 쓰인 사진은 

유투브 영상 캡춰 사진이니까 더 많은 자료를 직접 보고 싶으신 분들은 

유투브 영상도 시청 부탁드려요~