미국에서 집팔기 4 - 오퍼, 조건부 계약, 인스펙션, 어프레이절, 클로징

집 보수&집 정리 - 리얼터 선정 - 스테이징 - 포토 - 리스팅 - 쇼잉 - 오퍼 - 조건부 계약 - 인스펙션 - 어프레이절 - 클로징(판매완료)

2019/06/03 - [미국 생활기] - 미국에서 집 팔기1- 집 보수와 정리, 리얼터 선정

2019/06/10 - [미국 생활기] - 미국에서 집팔기2-스테이징, 포토

2019/06/17 - [미국 생활기] - 미국에서 집팔기3 - 리스팅, 쇼잉

저번주에 이어 미국에서 집팔기 네번째 이야기! 

오퍼

리스팅을 하고, 집을 보러 오는 쇼잉 단계 후에는 집을 보고 간 바이어의 반응이나 집을 구매할 의사가 있는지, 의사가 없다면 집의 어떤 점이 별로 마음에 안 들었는지에 대한 피드백을 리얼터로 부터 전해듣게 됩니다. 

첫 쇼잉이 2시 30분에 있고, 4시가 조금 넘은 시간 리얼터로부터 피드백을 초조하게 기다리고 있었습니다. 집을 구매하든 안하든 첫번째 실구매자에게 쇼잉을 한 것이였으니 피드백을 받아보면 앞으로 어떤점을 보완해야 할지를 알 수가 있으니까요. 4시 50분쯤 드디어 리얼터로 부터 기다리던 메세지가 왔습니다. 그런데 그것은 피드백 메세지가 아니라...

"우리 오퍼 받았어요. 자세한 사항은 문자로 할까요? 아님 전화?메일도 드릴게요" 

YAY!!!! 오퍼가 왔어요!!!!!! 

세상에!!! 리스팅한지 24시간만에 첫쇼잉에 첫오퍼라니!!!!!! 

이게 바로 스테이징과 포토의 효과인거겠죠? 

이제 결정의 순간이 왔습니다. 이 오퍼를 받아 들이고 극한 스트레스의 상황에서 빨리 발을 뺄 것인가? 아니면 쇼잉을 계속하고 다른 구매자들로부터 더 좋은 오퍼를 받을 것인가? 

하지만 알다시피 남편은 열흘뒤에 워싱턴주로 먼저 떠나야 하고, 저와 아이들만 남아 있어야 해서 빨리 집을 팔아치워야 하는 상황이라 선택의 여지가 없었습니다.이 오퍼는 오직 24시간만 유효한 오퍼라서 이번주 내내 예약 되어 있는 쇼잉을 다 하고 난 후에 결정할 수는 없었거든요. 그런 와중에 금요일에 쇼잉 예약을 했던 구매자가 저희집이 오퍼를 받았다는 소식을 듣고는 다음날 오후에 당장 집을 보러 오겠다고 하더라구요. 원래는 금요일에 타주에 있는 와이프와 함께 보러 오겠다고 했으나 집이 당장 팔릴 것 같으니 우선 남편이 먼저 보러 오겠다고 해서 첫번째 오퍼 만료까지는 시간이 있으니 두번째 쇼잉만 하고 결정하기로 했습니다. 나머지 쇼잉들은 취소하구요. (지금 생각해보면 일주일 정도는 쇼잉을 하고, 오퍼를 여러개 받아 볼 걸... 하는 후회가 살짝 들기도 합니다만)

 

그리고 다음날 두번째 구매자가 집을 보고 난 후, 오퍼를 넣고 싶은데 조건은 6월에 클로징 하는것이라고 하더군요. 클로징(법적으로 완전히 판매 완료가 되는 상태) 날짜를 6월까지 기다리는것은 저희 입장에서는 말도 안되는 일이라 첫번째 오퍼를 받아 들이기로 했습니다. 구매자는 저희가 리스팅한 가격을 다 지불하는 대신 클로징 비용을 저희가 부담하는 조건이였고, 사실 그 조건도 수락할 의사가 있었지만 저희 리얼터가 클로징 비용을 저희가 지불하는 대신 집 가격을 클로징 비용만큼 올려서 받는것으로 카운터 오퍼를 냈습니다. 이렇게 하는 이유는 구매자가 클로징 비용을 현금으로 낼 수 없는 상황이기 때문에 집 가격에 클로징 비용을 더해 버리면 어차피 집 가격으로 대출이 나오기 때문에 현금으로 내지 않아도 되는거죠. 저희 입장에서는 클로징 비용을 현금으로 구매자 대신 지불해 주는거지만 실제로는 그 금액만큼 집값을 더 비싸게 파는거니 결국에는 원래 리스팅한 금액을 손에 쥐게 되는것이거든요. 

이 조건으로 카운터 오퍼를 내고, 구매자가 이것을 수락해서 드디어 저희집은 드디어 계약 상태에 들어갔습니다. 

집을 마켓에 내 놓은지 24시간만에 집이 팔려 버린것이죠. 클로징이 끝날 때 까지는 팔렸다고 말할수도 없는 것이 미국에서의 집 팔기 과정입니다만 일단은 오퍼를 받고, 서로 계약서에 사인 했으니까요. 

조건부 계약 

오퍼를 주고 받고, 계약이 성사 되면 집은 조건부 계약 상태가 됩니다. 그러면 마켓에 올라가 있는 상태이지만 다른 구매자에게 쇼잉은 할 수 없는 상태가 되고, 마켓에서도 PENDING이나 Contingency 상태로 보여집니다. 

저희 리얼터가 페이스북에도 마켓팅을 해서 저희집이 올라와 있었는데, 이미 계약 상태에 들어간 후에도 사람들의 관심을 받고 있는걸 보니 급하게 집을 팔아야 하는게 아니였더라면 일주일 정도는 기다렸어도 좋았겠다 싶었어요. 어떤 대출자금으로 집을 구매하는 사람인지, 다운페이 금액은 얼마나 낼건지를 따졌어야 하는데 그때는 무조건 빨리 팔.아.치.워.버.리.겠.다. 는 마음이였던지라 구매자의 재정능력을 고려하지 않고 오퍼를 받은게 나중에 후회가 될 일을 만들 줄 몰랐거든요. 

아무튼 구매자와 판매자가 집을 사고 팔겠다고 사인을 했는데 조건부 계약이라니... 

클로징 날짜까지 구매자가 집의 상태를 더 자세히 알아 보고, 대출 심사를 기다리는 기간이기 때문에 집에 문제가 있으면 계약을 파기할 수도 있습니다. 그래서 조건부 계약인것이죠. 이 조건부 계약에는 첫번째 인스펙션 컨틴전시, 론 컨틴전시, 클로징 컨틴전시가 주로 들어가는데요, 이 컨틴전시 단계에서 계약이 깨어질 수 있기 때문에 조건부 계약이 됩니다.

인스펙션

계약서에 사인한 후, 구매자는 전문 인스펙터에게 집 검사를 요청해서 집안 곳곳에 문제가 없는지 검사를 하게 됩니다. 집안에 손상된 부분은 없는지, 각 종 가전제품, 전기 제품들은 제대로 작동을 하고, 노후되거나 수리를 할 곳은 없는지, 배수 관련 문제는 없는지, 집안에 물이 샌 흔적이나, 곰팡이의 흔적이 없는지, 지붕에 문제는 없는지 등등이요. 그리고 이것을 리포트로 만들어서 구매자에게 제공을 하고 수리나 교체가 필요한 곳은 판매자에게 고쳐 달라고 요구를 할 수 있어요. 이때 판매자와 구매자 사이에 조율이 안되면 거래가 파기 될 수 있습니다. 저희는 대부분  미리 보수를 하고 내 놓은 상태여서 특별히 수리를 할 곳은 없었습니다. 다만 인스펙션의 결과는 2층의 지붕 아래 애틱에 폭우로 인해서 일시적으로 젖은적이 있었던 흔적이 아주 약간 있지만 워터 데미지의 위험은 없고,만일을 위해서 지붕 전문가를 불러 인스펙션을 받아 보라고 나왔고, 구매자는 이것을 요청해 왔습니다. 그래서 지붕 전문가를 불러 인스펙션을 다시 받고 그 결과를 변호사에게 보냈어요. 다행히 지붕에는 아무 이상이 없었고 워터 데미지도 없었습니다.  

어프레이절

두번째는 론 컨티전시인데, 구매자가 대출을 받아서 집을 살 경우, 대출 회사에서 집 감정사를 보내 그 집의 가격을 감정하는 어프레이절이라는 과정이 있습니다. 이때 집 감정사는 그 집의 가치를 주변 집들과의 가격 비교, 인근집의 최근 매매가, 집의 업그레이드 상태등으로 그 집의 가격을 감정하는데, 이 감정가가 집의 판매가격 보다 낮게 나오면 구매자는 집 가격을 더 낮춰 달라고 요구할 수 있습니다. 그리고 이것이 조율이 안되면 다시 한번 더 계약 파기가 될 수 있어요. 집 가격이 낮게 나왔다고 하더라도 매물이 부족하고, 주택 경기가 핫한 지역에서는 판매자가 집 가격을 못 낮춰 준다고 해도, 구매자가 그 집이 마음에 들면 감정가보다 더 높게 사야 하는 경우도 있습니다. 이 단계에서 저희는 24시간만에 집을 팔았지만 쓴 맛을 보게 되었는데요, 그게 바로 저희보다 2주 앞서 집을 마켓에 내 놓고, 집을 팔았던 앞집 때문이였죠. 그 집은 저희집과 구조가 똑같은 집인데, 리스팅 가격은 저희보다 10000불 (약 1180만원) 더 높게 올렸지만, 현금으로 집을 파는 조건으로 집을 너무 싸게 팔아 버린겁니다. 그 이웃도 그럴수 밖에 없었던것이 옆 동네에 새집을 지어서 이사를 갈 예정이라 집을 한시라도 빨리 파는 것이 급했고, 또 구매자가 100% 현금으로 지불하는 조건이라 집 감정 단계 없이 더 빨리 클로징을 할 수 있으니까요. 그런데 그 이웃은 그런 상황이여서 그렇게 집을 급히 처분했다고 하더라도 그 결과가 저희에게 큰 타격을 주게 될 줄은.... 알.고. 있었습니다. 그래서 앞집의 판매 가격을 주시했고, 어프레이절 날짜가 잡혔을 때 전, 그 집 감정가랑 비슷하게 나올 줄 예상했어요. 아니나 다를까 감정가가 앞집 매매가가 기준이 되어 그집 판매가격보다 500불 더 낮게 측정이 되서 계약 가격보다 무려 13500불이나 적게 나와버린거죠. 거기다가 저희는 구매자의 클로징 비용까지 현금으로 부담해야 하는데 그 금액까지 합하면 20000불(약 2300만원) 이나 손해를 보게 되는 셈 ㅠ.ㅠ 열심히 스테이징 한거 도.루.묵. 

집 가격이 낮게 나왔다고 해도 저희가 그 가격에 안 팔겠다고 하고, 구매자가 원래 계약한 금액 그대로 사겠다고 하면 최상의 시나리오겠죠? 그렇지만 저희 구매자는 군인 주택 대출 (VA론)로 집을 구매하는 사람들이라 100퍼센트 대출금만으로 구매할 예정이기 때문에 대출금이 감정가 금액밖에 안 나오거든요. 그러니 이 사람들이 돈을 더 주고 싶어도 줄 수가 없는 상황인거죠. 그럼 이 계약을 깨는 수 밖에 없는데... 여기서 계약이 깨어지면 저희는 다시 집을 마켓에 올리고 쇼잉을 하고, 그 단계를 반복해야 하는거고, 이미 짐을 다 빼 버려서 사진과는 완전히 다른 텅빈 집이라 쇼잉을 해봐야 오히려 구매자의 기대치를 만족시킬 수가 없는 상황이니 울며 겨자먹기로 이 계약을 끌고 가야 하는 고구마 백만개 상황 ㅠ.ㅠ 

이것이 노다운페이 VA론 구매자의 최대단점이라, VA론 구매자의 오퍼는 신중해야 한다고들 했는데... 오퍼 받을 때 일주일 쇼잉 예약 됐던것 다 하고, 오퍼 받아볼 걸 그랬나 뒤늦게서야 후회했지만 어쩌겠어요. 이미 지난일인걸... 

구매자측에서도 미안했던지 클로징 비용의 반을 부담할테니 반만 저희보고 부담하라고 하더라구요. 지금 클로징 비용을 자기네가 다 내겠다고 해도 이 계약을 깨고 싶은 상황인데 (그러나 깰 수가 없다 ㅠ.ㅠ) 자존심이 있지... 반에 반만 내겠다고 했습니다. ㅎㅎㅎ 그 이상은 나도 양보 못해!!!  일단 이렇게 저희 리얼터에게 답장을 보냈지만 구매자측에서 그럼 계약 깨야할 것 같다고 나오면 옛다! 반 다 낼게~ 할 생각이였죠. 일단 밀당 한번 해 보고 분위기를 볼 생각이였는데 제가 너무 단호하다고 느낀 저희 리얼터는 아마 제가 계약을 깰 것 같았나봅니다. 구매자의 리얼터가 이렇게 계약이 허무하게 깨어지게 둘 순 없다고 위기감을 느꼈는지 제가 못 내겠다는 그 반의 반은 자신이 내겠다고 해서 어렵사리 파기의 길로 접어들 것 같았던 계약에 다시 생명을 불어 넣어 살렸습니다. 뭐 어차피 이 계약은 깨어지지 않을 계약이였지만 저의 밀당 작전이 쫌 통한듯? ㅋㅋㅋ 

클로징 

어프레이절이 끝나고, 밀당도 끝나고, 저를 속썩이며 가슴 졸이게 했던 싱크대 카운터탑도 설치가 끝나자 일주일 뒤에 예정이였던 클로징 날짜를 일주일 앞당기게 되었습니다. 이미 저희가 이사를 나간 상태이고, 카운터탑도 설치가 되었으니 클로징 날짜까지 기다릴 이유가 없게 되었으니까요. 

그리하여 조건부 계약서에 싸인 한 날을 기준으로 근 한달여만에 마지막 판매 계약서에 사인을 하고, 제가 애정을 듬뿍 쏟았던 저희집을 새 주인에게 완전히 넘겨주게 되었습니다. 

집 파느라 준비하는 단계부터 팔기까지 몸도 고생하고, 마음도 고생하고, 힘들었지만 그래도 빨리 오퍼받고 빨리 팔아버릴 수 있었으니 그 고생이 헛된것은 아니였어요. 오히려 집이 안 팔리고 있었더라면 더 많은 스트레스와 더 힘든 고생을 할 뻔 했으니까요. 

이제 이 모든 과정을 다 끝냈으니 또다시 집 사기 과정을 해야 하는데, 이번에는 새집을 짓게 되어서 미국에서 새 집 짓기 포스팅도 준비 해 볼게요. 물론 모든것이 다 끝날때까지는 끝난것이 아니니 집이 완성되고, 입주한 후에요. ^^